验房团验房结果-响鼓锤珠海验房

验房案例 响鼓锤小锤子 评论

在当今,房价高企的年代,一套住房往往承载着一个家庭的居住梦想。辛辛苦苦买来的房子,究竟是否跟开发商宣传的一样那么尽善尽美呢?在收房过程中,又有哪些方面需要注意的呢?今天,就跟着响鼓锤验房团高级验房师刘奕斌以及注册一级建造师乔玉波一起来看看平

  在当今,房价高企的年代,一套住房往往承载着一个家庭的居住梦想。辛辛苦苦买来的房子,究竟是否跟开发商宣传的一样那么尽善尽美呢?在收房过程中,又有哪些方面需要注意的呢?今天,就跟着响鼓锤验房团高级验房师刘奕斌以及注册一级建造师乔玉波一起来看看平沙标杆住宅项目时代港的验房结果吧。

  验收楼盘:时代·时代港高层精装房;

  面积区间:93㎡、142㎡、166㎡;

  项目特点:“标杆”住宅项目、刚需房、婚房、低总价投资地产;

  验房成员:珠海响鼓锤房地产咨询有限公司高级验房师刘奕斌、注册一级建造师乔玉波;

  验房总结:地面地砖铺贴不平整、飘窗飘板水渍、门套线发霉、玻璃划痕、阳台顶棚预留孔错位、排水坡度不足。

  现场验房记录:

  我们的验房团队将验房时间确定在了交房的首日,因此在此描述的问题不一定全面,但却是我们已经发现的现象。那么我们就按照小区公共环境→房屋结构→房屋细节的顺序来说说这次的验房。

  外看:绿化尚可,在建工地引注意

  走进小区,我们便被小区大片的绿化所吸引,作为一个标杆性的住宅项目、一个新交房的小区,时代港的绿化不管是从规模还是景观设计来说都可算是出色。尽管部分树木由于栽培不久尚未枝繁叶茂,但根据小区内的树木数量以及错落有致的设计不难预见在不久的将来,时代港的绿化情况将得到很大的改善。除去常见的园林绿化树木,还有不少兼具热带风情的植物点缀其中,可谓别出心裁。从这一点来说,时代港已经领先了许多住宅项目。

  另外,实地勘察时代港的楼间距离,处在一个合理的位置,既不浪费地面面积,又不牺牲业主私密让人觉得压抑。楼间距大、容积率地固然是一件好事,但我们也发现尚有在建项目在小区附近,这对物业提出了一定的要求:注意控制工地噪音以及扬尘,提防不明身份人员随意进去。

  室内:无重大问题,小瑕疵不断

  相对于外部环境,我们今天的重头戏还在室内的验收上面。

  1 、地砖不平,让人心塞

  作为一名有经验的验房师,我们的验房师仅仅通过“一看、二走、三摸、四测量”这几个步骤便察觉室内的地砖铺设上存在高低不平的问题。地砖铺设问题可大可小,若客厅中大面积出现此类问题,在业主入住之后,很有可能出现因此绊倒等情况。

  不过客观来说,地砖不平整有可能是两方面的原因:1、厂家产品瑕疵2、铺设工艺出现问题。就地砖铺设的平整度而言,国标要求相对宽松,是不超过标准平面±0.2%(如800*800规格的瓷砖换算成毫米误差值是±1.6mm),同时最大误差值不超过2mm。由此看来,此次时代港地砖的不平整更多的问题是在于施工方。比如铺贴前的平整度检查、以及根据地砖的铺贴规范GB50209-2002 表6.1.8要求,做到砖与砖之间的接缝高低差小于0.5mm。

  2、 卫生间、阳台积水:无力吐槽

  从客厅到卫生间,我们发现卫生间存在积水问题。平心而论,时代港在卫生间的设计上面,采用了广受欢迎的干湿分区设计,一方面极大的缓解了卫生间使用的拥挤现象,一方面也避免了干湿区混用造成的不便。但是积水问题若不能得到很好的解决,业主在生活居住体验上面可谓大打折扣。

  另外,阳台的积水也比较严重。若不能得到解决,势必引起渗漏、墙角发霉等其他难以解决的后果。

  作为专业的验房师,我们的同事力求在各方个面帮助业主发现问题敦促开发商及时改进,但在验房过程中,陪验人员的态度实在不敢恭维。先不说房子的验收报告究竟漂亮不漂亮,一味的催促只会给人“此地无银三百两”的感觉。面对业主提出的整改要求,陪验人员顾左右而言他一会儿说“可以整改”一会儿推脱说“不影响正常使用”的态度也确实令人费解。

  参考规范:《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)6.5.1第6条:楼地面应防滑,楼地面标高宜略低于走道标高,并应有坡度坡向地漏或水沟。及《建筑地面工程施工质量查验规范》(GB50209-2002)6.2.13 面层表面的坡度应符合设计要求,不倒泛水、无积水;与地漏、管道结合处应严密牢固,无渗漏。

  3. 窗户密封太粗糙

  根据惯例,很多业主通常都是各个房间转悠查看尺寸而忽略了更多的细节问题。在本次的验房中,我们特意留意了时代港的细节问题。尤其是涉及到渗漏等问题上面,我们认为最值得注意的还是窗框与窗洞安装部位不密实所导致的渗漏。

  咱们“看图说话”,窗框上方外侧房檐处钢筋(“屁股筋”)外露,导致窗框密封胶封胶不全。

  这类问题最严重的后果就是直接影响了房檐滴水线(鹰嘴处)。如设计不合理,雨水容易沿房檐处下走流至钢筋外露处浸入窗框发生渗漏现象。那么,究竟这样的问题会不会造成渗漏,渗漏的结果又如何呢?我们先看看红外线照片。

  钢筋外露对应的房屋内面飘窗飘板部位(实景)

  钢筋外露对应的房屋内面飘窗飘板部位(红外成像)

  根据图片,我们很容易看到此处存在一个明显的水渍异常。如果遇到连日阴雨等情况,渗漏后果不堪设想,不仅严重影响居住心情,更可能会有安全隐患。

  4. 墙脚水渍要留神 牵连门套易发霉

  根据《建筑法》第60条“建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应该修复”。

  除了窗户存在渗漏隐患,我们也发现墙角有受潮现象,且已经引起了门套线的发霉起皮。

  针对客厅落地玻璃门下方的墙脚经常会发现水渍这一普遍现象,工作人员给出的解释有两个:1.下雨的时候忘记关门导致雨水打进来;2.保洁搞卫生的时候弄湿了墙面。先不管这样的说法是否站得住脚跟,我们还是用数据说话,先测试一下门套上部和下部的水含量。

  门套线上方的水份含量为6%属于木材本身正常的水份含量范围

  门套线下方的水份含量为16%。

  同样的一条门套线上下差距10%的水份,还不能说明这里存在的问题?门套线侧面已经看见明显被水浸泡导致起皮了——而这些,让木工用刀片把侧面起皮部分铲掉再以色笔修补——配验方给出的治标不治本的方案明显不可行。在业主的再三要求下,施工方拆掉了门套线,问题的症结也就明朗了。

  参考规范:《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》(GB50210-2001) 12.4.5 门窗套表面应平整、洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致,不得有裂缝、翘曲及破坏。

  5. 阳台顶棚预留孔洞错误

  地面的问题发现得差不多了,那么我们再来抬头看看。阳台边缘的这个东西,究竟是什么呢?施工方给出的解释是“放线孔”——然而放线孔怎么会突然出现在这个位置呢?说到这里,我们就要给大家科普下“放线孔”了。

  放线孔一般设置在观测视线良好受力较小的楼板中间,便于测量人员架设仪器后观测自如。很明显,放线孔是不可能设置到阳台的边缘的——见自己的说辞被拆穿,陪验人员改口称此处为预留下属管没有封堵到位。但这样的说法,似乎也不足以让人信服,敲开小孔面层,里面的黑色物质伴着滴水着实让人费解。

  信息量太巨大了,不知道从何分析。但是不管怎么说把小孔面层敲开,里面看见的不像是混凝土,有点像垃圾的感觉还伴有滴水。

  所幸由于我们的细致查验以及问题的及时解决,否则从这一个小孔,我们还可以查看楼板厚度、钢筋间距、钢筋锈蚀度等更深的数据。

  6. 其他细节

  验房总结:

  此次验房所验的户型中,并未发现重大问题,但是仍然出现了许多瑕疵的地方。而且问题主要集中在“水”的处理方面。只要将这一问题解决,时代港就只能说是白璧微瑕。但是,陪验人员敷衍塞责的态度以及大事化小、小事化了的心态实在不敢恭维。随着验房的普及以及业主维权意识的增加,这种问题如果不加以重视及时解决,仅仅依靠敷衍,明显是行不通的。

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