图说验房-珠海高端楼盘金地伊顿山现场验房-响鼓锤珠海验房

验房案例 响鼓锤小锤子 评论

时间:2013年3月2日10:00---13:00 验收楼盘:金地伊顿山 建筑类别:高层;精装房 户型、面积:120㎡ 项目特色:五星级智能小区 珠海国际人居社区典范 销售均价:15000元/㎡ 开发商:金地集团珠海投资有限公司 物业公司:金地物业 验房公司:珠海响鼓锤房地

  时间:2013年3月2日10:00---13:00
  验收楼盘:金地伊顿山
  建筑类别:高层;精装房
  户型、面积:≈120㎡
  项目特色:五星级智能小区 珠海国际人居社区典范
  销售均价:≈15000元/㎡
  开发商:金地集团珠海投资有限公司
  物业公司:金地物业
  验房公司:珠海响鼓锤房地产咨询有限公司高级验房师刘奕斌、验房师徐浩乘
  关键缺陷:墙面水渍、泛碱 排水管道阻火圈缺失 洗手盆下水管道、淋浴间渗漏防盗设施不完善。。。。。。。。
  金地伊顿山傲踞凤凰山脉,南临梅华西主干道,西至一中高中部。项目所处地段乃是新香洲行政核心区域、高档住宅区。和周边如“尚都领御”、“华发四季”等几大新建楼盘一致,项目自身定位皆为高端、低密度住宅,彼此之间形成了无法避免的竞争态势。在此情形之下,谁能把握“差异化竞争”将会成为出奇制胜的法宝。
  金地伊顿山从项目立案之初就确定了与周边楼盘不同的项目规划和整体销售路线,不仅引进了“科技住宅元素”这一独特理念,更将自身定位为高尚人居聚集地。(在我看来也就是珠海市区没有多少闲置的地块,政府有意规划出来的,再说不住那里就不高尚啦?高尚什么时候被钱给俘虏了?)
  下面乘上我们的验房快车,从一位专业验房师的视角出发,细细品位下这个楼盘有什么不足和过人之处。
首先,进入我们眼帘的是入户大厅,面积还是比较中规中矩,让我们眼前一亮的是,金地集团还是比较注意入户的安全的,在每幢楼的入户大厅正对面都设置了安全监控探头,这个在别的小区并不多见。
  其次,信报箱也得以智能化(住户刷卡,对应箱门自动打开)且安装在门禁以外的地方(这个是一个正确的做法,对比国家《住宅设计规范》(GB50096-2011)6.7.3规定:“设有单元安全防护门的住宅,信报箱的投递口应设置在门禁外”)。
  现场精装修验房问题分析:
  ⒈弱电箱(也就是大家房子电视线、网线、电话线进户的终端)弱电箱,顾名思义是较弱电压线路的集中箱,一般用于现代家居装修中,如网线,电话线,电视的VGA,天线等都可以放置其中。
  按照要求弱电应采取集中布线,所以电话、电视、网络等相关弱电线路都应接入弱电箱内,而智能模块的作用就是将这些弱电线路分别插入模块对应的插口中。如果弱电箱内没有智能模块,那么把这些弱电线路接到弱电箱里也就完全失去了意义。
  很长时间没有看见弱电箱配备智能模块,和接线接得那么规范,根据《住宅设计规范》(GB50096-2011)8.7.7规定:“每套住宅应设有线电视系统、电话系统和信息网络系统,宜设置家居配线箱”
  相信不用我多说,大家从外观上都知道哪个好哪个不好,说说内在的,智能模块是每一个负责任的开发商都应该配备的,这个能为业主日后使用带来方便和节省金钱。
  2.入户门
  我们在验房的实际过程中是比较注重入户门的检测,门是家居安全的第一道守护神,守护着千家万户,广东人是比较注重门面的,如果你们家的第一印象给人都不好,那是一件多影响心情的事情呀!
  这里的刮花、磕碰等现象暂且不说,就表面上看,防盗门应该具备的“身份证”都没有。根据《防盗门通用技术条件》GB17565-2007 5.3.A的明确规定:“防盗门应有永久性防盗安全级别标记”但是在实地验房子的过程中并未发现,这里不排除用了劣质的门或者用的是好门,“只是没有标志”。
  3.水渍、泛碱
  就现场情况和水渍出现的位置综合分析,可以判定为“泛碱”。 这是由于墙面防水没有做好导致墙体内部积水,水分蒸发后墙面就会出现如图中所示白色、微黄水碱。这一问题同时说明防水存在问题,需要及时获得维修整改。根据国家《建筑装饰装修工程质量查验规范》(GB50210-2001)10.2.6
  薄涂料的涂饰质量和检验方法:
项次 项   目 普通涂饰 高级涂饰
1 颜色 均匀一致 均匀一致
2 泛碱、咬色 允许少量轻微 不允许
3 流坠、疙瘩 允许少量轻微 不允许
4 砂眼、刷纹 允许少量轻微砂眼、刷纹通顺 无砂眼,无刷纹
5 装饰线、分色线直线度允许偏差(mm) 2 1
  明确说明了“泛碱”是不允许出现的。在实际施工整改中我们可以参照《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001 13.3.5:对泛碱、析盐的基层应先用3%草酸溶液清洗,然后用清水冲刷干净或在基层上满刷一遍耐碱底漆,待干后刮腻子,再涂刷面层涂料。
  4.阻火圈
阻火圈的用途及作用,顾名思义,当然是用来阻止燃烧的。规范中有明确要求,小高层或高层建筑中水管顶部,顶棚楼板下方需加装阻燃圈。参考规范:《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002  5.2.4 排水塑料管必须按设计要求及位置装设伸缩节,如设计无要求,伸缩节间距不得大于4M
  注:高层建筑中明设排水塑料管道应该按设计要求设计阻火圈或防火套管。还可以参照CJJ/T29-98:第3.1.3-4条;第3.1.17-20条;第4.1.14条编写。经调研,凡直线长度超过4m的排水塑料管道没有设伸缩节的都出现变形、裂漏等现象,这条规定是合适的;高层建筑中明设排水管道在楼板下设阻火圈或防火套管是防止发生火灾时塑料管被烧坏后火势穿过楼板使火灾蔓延到其他层。
  由于水管材质属于易燃,发生火情后火势会顺此蔓延,殃及楼上住户,所以需要加装阻燃圈。阻燃圈内含有阻燃棉,火势到此便会中断,阻止火势继续向上蔓延。
  但,这一切的前提是:安装到位!
  很奇怪的就是:南北楼房对阻火圈的差异问题,基本上北方的房子阻火圈是必须要安装上的,但是到了南方,至今我还没有发现哪个楼盘给安装上了,不知道是设计方的遗漏还有有意这样设计的。
  5. 洗手盆下水管道、淋浴间渗漏
  这种管道的渗漏比起外墙的渗漏、卫生间的渗漏整改起来要容易得多,但是同样的暴露了一个很实在的问题,施工安装人员的粗心大意,为什么在安装过后没有进行“水试”,如果就这样把“半成品”交给业主,本来为了一套房子可能都欠银行的钱,还要为生活这些琐碎事而烦心实在不爽。
  淋浴间包边与墙体连接处打胶欠缺密封,出现渗漏,我想说的是,如果我在洗澡,把淋浴间的门关上了,洗完澡门外也是湿的,那我还要这扇门干什么?
  6.安全防盗
  这个可是我们除了楼房主题结构外,比较关心的一个问题之一,先看看这个生活阳台
  与楼道里的一个平台相连,我想不需要经过什么特殊训练的人,都能轻易的爬进屋内。
  再看看另外一边
  电梯一出来,往这个户型走就能很轻易的到达上文所说的平台,安全隐患由见一斑。因为楼下是电梯大堂,所以这里开发商选择了安全玻璃作为以防高空砸物的安全保障,但是,明显受损了的安全玻璃(雪花状)那又能有多少的保护能力呢?这一点值得我们的思考,物业费是交了,但是应该得到的服务有没有呢?
  就上问所述的我们建议开发商无常加装如:红外探头、防爬刺、防盗网等一系列安防设施。
  近些年针对室内存在安全隐患,开发商所采取的措施一般有以下几种:
  1、最常见也是最有效的安防措施--室内加装红外幕帘(专业名称为:幕帘式红外探测器),加装后出门前设置“布防”,到家后设置“撤防”,高科技安防设备,方便有效。具体工作原理有兴趣的朋友可以百度一下,在这不再做名词解释了;
  虽然安防效果最好,但缺点是所需费用较高,不仅室内安装到位就能够见效,开发商还需为此投入其他相关配套资金,例如建造专门的监控室,并需配备专门的工作人员全天候看守。
  2、若存在隐患处正好是窗口等部位,开发商会选择对窗户加装防盗网等装置。
  优势在于安装简单、成本较低,无需后期专人管理,一次性投资,不需相关配套资金投入。
  当然,其缺陷也很明显。最后是解决了一个安全隐患却形成了另一个隐患。加装的防盗网使得窗户成为封闭状态,对于突发险情后逃生产生了阻碍。电视中常见的家中失火,一家老小抓着护栏欲哭无泪的场景正是这一缺陷的见证。
  3、最简单、便宜并且基本起不到太多有效作用的安防设施--放置“防爬刺”装置。
  该装置易被破坏,如果仅靠此装置消除安全隐患,不太靠谱。
  就“雪花状”安全玻璃而言,建议立即更换,防范于无然。
  验房总结:
  从今天金地伊顿山的验房结果来看,最常见的墙、地面空鼓问题似乎得到了改善,比之前在别的城市检验的金地楼盘要好,从以往验收金地其他项目的经验来看,此次金地伊顿山对空鼓方面的关注得到了提升。但解决空鼓问题最多只能算作最基本的进步,其他方面的缺陷如果依旧存在得不到改善,对于整体来说意义不大。
  从上面验房问题的分析可以看出,关键的几个例如墙面泛碱、阻火圈缺失、卫生用具连接管道、卫生用具与墙面连接及安全隐患等几个方面问题对房屋质量甚至对入住后的生活造成的影响以及危害都要远远超过空鼓所带来的。及早给出一个令人满意的整改方案迫在眉睫。
  金地的售后态度还是比较令人满意的,从现场物业方派来的工程师到物业售后维修部人员的态度都中规中矩,至于售后跟进是否迅速满意,这个只能用时间去验证了。
  验房师在检验阴阳角方正
  验房师在检验安全玻璃钢化程度.
  响鼓查验尽绵力,锤为安居保驾扬。
  以事实为依据,依规范为准绳,交一套业主满意的房子!
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